대한민국 부동산 (글모음)

18 thg 7, 2023

1. 그동안 부동산 관련하여 텔레그램에 올린 글을 모아서 공유해드립니다.
   
   
2. 코인이나 주식 등은 최대한 간결하게 분석 결과만 게시글로 작성했는데, 본 게시글은 글이 많이 깁니다.
   
   
3. 차트는 한국의 부동산 가격(KRHPI: South Korea House Price Index를 USDKRW로 나눈 것이 왼쪽이고 오른쪽은 그냥 KRHPI)입니다. 기본적으로 더 내려갈 것으로 봅니다.
   
   
4. 어디까지나 참고만 하시기 바랍니다.
   

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#2023년1월20일

#부동산

- 시장 전반적으로 유동성이 매마르고 있습니다. 최근 수년간 부동산 PF를 통해 수천억~ 수조를 벌어들였던 증권사들은 구조조정을 하고 인력감축을 진행하고 있습니다. 금융권, 부동산, 스타트업 등 현업에 계신 분들은 자금이 아주 말라붙는다고 합니다.

- 차트를 펼쳐보면 누구나 알 수 있는 정보인 가격, 시간, 거래량이 있습니다. 그리고 많은 사람들이 가격 시간 거래량 등을 가공하여 만들어진 여러 지표를 통해 분석하기도 합니다.

- 차트를 펼쳐보면 누구나 동일한 정보를 볼 수 있고 이를 통해 해석합니다만, 분석의 방향이나 대응은 천차만별이고, 분명 같은 차트를 보고 있는데도 다르게 생각합니다. 또한, 그 차트라는 것에는 정답은 별로 없고 해답을 찾는 과정으로 생각되어 조금 흥미롭게 느껴지기도 합니다. 저는 차트를 분석할 때 거래량을 기반으로하여 분석합니다.

- 비트코인 차트를 볼 때 거래량 없이 내린다면, 물론 상황마다 다르긴 하지만 기본적으로 저는 무섭다고 생각할 것 같습니다.

- 부동산을 말씀드리자면, 현재 진행되는 상황은 거래량 없이 가격이 하락하는 모습입니다. 사실 하락폭이 아직까진 그렇게 엄청나게 크진 않다고 생각합니다. 그런데 이때 거래량이 터지면 어떻게 될까요? 그리고 과연 언제까지 거래량이 줄어들기만 할 수 있을까요..?


#긴축
- 우리는 미국 연준의 금리 인상으로 말미암아 전세계적인 긴축정책의 진행 속에서 살고 있습니다. 긴축이라는 요소를 제외하고 단순히 보더라도 거래량 없이 내려가는 것은 좋지 않습니다. 특히나 금리 인상으로 인하여 대출을 상환하기 어려운 차주가 폭발적으로 증가하고 있는 현재의 대한민국 상황을 감안한다면 앞으로의 시장은 더 더욱 좋지 않을 것으로 생각합니다.

#공급량
- 저는 대한민국의 부동산 시장은 거래량이 폭발하기 직전이라고 생각합니다. 달리 무언가 트리거 같은 사건이 필요한 것도 아니고, 자연스럽게 그리 진행될 것으로 생각합니다. 그것이 법원의 경매로 시작되든 개인들의 패닉셀이든 무엇이든간에 매물이 많이 나올 것이고, 현재 시장 상황 상 이러한 공급을 받아주기가 어려울 것으로 봅니다.
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#2023년4월20일
#부동산
가격 하락 - 부실채권 증가 - 경매도 많이 나올테고 - 거래량이 증가하고 - 매수 받아줄 사람은 없고 - 그러니 하락은 더 가속화 되고..

부동산은 주식/코인/펀드 처럼 단타칠 수도 없어서, 최근의 반등도 의미가 없고.. 그렇습니다.

#전세
- 전세사기 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 피땀 흘려 번 돈을 전세금으로 투입했는데 사기를 당했다면, 모두 손실을 보고 나올 수도 있고.. 그렇습니다. 특히 전세는 사적계약의 영역에 있다보니 문제가 터지면 아주 골치아파지는 부분이 있습니다.

- 피해를 입은 안타까운 사례가 전국적으로 많이 나오고 있어서 뭐라 말해야될지 잘 모르겠고..
상황이 아주 많이 심각해지면 언제까지고 하락 얘기를 할 수 있을지 모르겠습니다.



#크립토씬
#유동성
#변동성
#과연 안전한가
- 전세사기를 보는 시야를 크립토 시장으로 전환하면, 일단 국내의 큰 거래소는 규제를 나름대로 받고 있고. 고객자산 지급준비율이 100%가 넘기 때문에 비교적? 안전하다고 볼 수 있습니다.
(김치코인 거래만 안 한다면..)

- 그 중에서 저 개인적으로는 빗썸과 코인원을 아주 기피하고 업비트와 코빗을 선호하는 편입니다.

- 그러나 가상자산 운용이나 예치 서비스 제공 회사는 솔직히 의문스럽습니다.

#운용사
#예치서비스
- 한국에는 헤이비트(업라이즈), 델리오, 샌드뱅크, 하루인베스트, 하이퍼리즘, 웨이브릿지 등등 여러 업체가 있는데..

- 아마 가격 하락과 함께 민낯이 드러날 것이고, 제대로 된 업체가 별로 없을 것이라고 생각합니다.
저는 이들이 제공하는 서비스를 이용할 생각이 안 듭니다. 보고 들은게 있지만 얘기는 안 하겠습니다. 특정 업체를 저격하는 것은 아닙니다.

- 하지만, 차라리 김치 장사하는 거래소가 더 안전한 편 일거라고 판단합니다. 어디까지나, 참고만 하시기 바랍니다


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#2023년7월16일
#부동산
#아파트
- 내년에 선거가 있으니 금리 동결하면서 시간을 질질 끌어보는데..

- 시간 끈다고 해결될 일은 아닌 것 같고.. 오히려 일이 더 커지는게 아닌가 걱정스럽습니다. 아파트도 결국 거래량 터지면서 한 번 박살날 거로 봅니다.

- 한국 망하라고 고사 지내는게 아니라, 사실 긍정적으로 볼 수 있는 요소가 별로 없어보입니다. 고금리, 물가 상승, 자산가격 하락, 저출산으로 미래의 수요 감소..

- 지난 21-22년도가 부동산에 있어서는 긴 시간 고점이 될 것 같습니다.



#한국은행
뉴스링크: newspim.com/news.../view/20230323000386
2023.03.23 - 한은"부실 사업장 신속 정리 필요" -

- 한국은행은 진작에 알고 있어요. 빨리 정리할 필요가 있다는거.. 또 한은 총재가 말씀하시기로는 금리 인하따위 같은 소리 하지말라며 선을 긋죠.

- 그런데도 금리 인상을 못하고 있는 상황입니다.

- 그리고 부동산이 반등한다 한들 단타칠 것도 아니고 별 의미가 없어요. 계속 질질 끌면 일만 더 커지게 될 거라고 생각합니다.


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#해외부동산
#증권사
- 올려드린 금융위 자료를 보면 금융권 부동산 PF 연체율(차트에 흰색배경 이미지)에 증권사도 있죠.

- 그 외에도 증권사는 전부터 해외 부동산 투자를 꽤 했는데 많이 물려있어서 좋지 않습니다.

- 사무실 자리에 엉덩이 오래 붙여 앉아있는 걸 미덕으로 여기는 한국과 달리, 해외는 코로나 이후 재택근무가 활성화되어서 오피스, 상업용부동산 등에 대한 공실률이 큽니다.

- 해외 부동산 관련 펀드도 좋지 않습니다.

74조 몰린 해외 부동산펀드…‘엑시트 리스크 ON’ - 대한금융신문
링크: kbanker.co....rticleView.html?idxno=2091...



#부동산PF
#단기채
- 부동산 PF 때문에 증권사들이 단기채를 발행해야하는데, 요즘 새마을금고 발 채권 매도가 있어서 채권 발행이 쉽지 않다고 합니다.
- 채권도 공급량이 많아지면 가격이 하락하고, 채권 금리는 올라가기 때문에 이자부담이 커지겠죠.


증권사 PF-ABCP 매입프로그램 '재가동' 우려···레고랜드 사태급 위기감
링크: newspim.com/news.../view/20230712000667
"다만 정부가 부동산 PF 안정화에 노력을 기울이고 있어 증권사가 새마을금고와 유사한 리스크에 노출될 가능성은 적다는 분석도 나온다."

-> X소리를..
누가 그러던데.. 차라리 죽어야 사는건데. 못 죽이고. 죽이기 힘드니 일이 더 커지고 있다고..



#IMF
- 뭔가 일이 벌어지고 있는데, 잘 파악이 안 되고 모를 때에는 객관적인 제3자의 시각으로 분석한 자료를 봐도 좋습니다.


IMF “韓 부동산PF 대출 취약… 채무불이행 재발 우려”
링크: n.news.naver.co.../020/0003489454?sid=101
위 기사를 보면 IMF에서는 지난 4월 초 경고를 했다죠. (아래 내용)

PF연체→금융사 부실→채권 경색
부동산 경기침체 악영향 확산 우려
“수익만 좇다가 나라 전체 리스크”
금융사 유동성-신뢰도 점검 필요

- 이런 상황에서 증권사 부동산PF 연체율은 올해 3월말 기준 15.8%에 이르렀죠. 작년 9월말 기준 8.2%였는데 증가한 겁니다.

- 건설사, 증권사, 저축은행, 캐피탈사.. 그리고 정말 심하면 은행까지..
부실이 심하면 뚝배기가 깨질 수 있다고 봅니다.

근데 웃기게도.. ㅋㅋ


#대출증가
- 어제 일요일 슈카형이 방송해줬는데, 한국의 가계부채 수준이 많이 높습니다.

- 특히나 전세자본금을 가계부채에 포함하면 GDP대비 가계부채는 156%로 OECD 중 압도적인 1위입니다.

#주택담보대출
- 그동안 금리가 꽤 올라와서 기타대출은 이자가 비싸니까 나름 줄었습니다. 근데 올 연초부터 주담대가 또 늘어났고 최근에는 2021년 그 뜨겁던 부동산 활황장 수준으로 주담대가 대폭 증가했습니다.

- 금리 동결 몇번 좀 하니까, 이제 마지막 기회다. 부동산 가즈아~ 라고 외치는 분이 많이 있나봅니다.

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#2023년7월18일 작성
#비트코인
#올해의고점
- 개인적으로 비트코인의 올해의 고점이 31k라고 말한 적이 있습니다. 엊그제 31.8k까지 갔으니 정확하진 않았고 나스닥도 결국 틀렸지만요.


#부동산
#우리생애고점?
- 부동산에 있어서 2021~2022년이 우리 생애 다시 오지 않을 수도 있는 고점이 아닐까 생각해봅니다.


#묘수?
#금리인하?
#화폐가치
- 아니면 뭐 부동산을 죽도록 내버려 둘 수 없는 한국사회에서는 금리를 무지하게 내려서 화폐가치가 X이 되더라도 부동산은 살리는 방법을 택할 수도 있겠지요.

- 어떤 방안을 택하든, 죽이고 사는 방법을 택하든가, 살면서 죽는 방법을 택하든가. 그렇습니다.

아직은 묘수가 보이지 않습니다.


#우체국통장
#우체국예금.보험에관한법률제4조
- 국가는 우체국예금(이자를 포함한다)과 우체국보험계약에 따른 보험금 등의 지급을 책임진다. -
- 그래서 올초에 (기우일지라도) 우체국 통장을 만들어뒀습니다. 혹시나 은행까지도 망가질까 해서요.
- 우체국 아니면 산업은행도 좋고 뭐 그렇습니다.


#생존의힘
#연습보다는실전
#노력보다는생존
- 그래서 비슷한 맥락으로 엊그제 굳이 A~B에서 트레이딩을 열심히 하지 않아도 된다고 했습니다.

- 일단 살아남아 있어서 기회도 찾아오고 그때 열심히 해서 천천히 수익내도 됩니다.

- 특히 부동산은 느리게 움직이니까 가장 마지막에 와르르 무너지게 될 수 있습니다.
참고하시기 바랍니다.

#화이팅
다들 어떻게든 살아남으시기 바랍니다. 생존하십시오. 그래야 기회가 옵니다.